Все мы приобретали апартаменты в рекреационном комплексе. Все мы помним, как при покупке нам обещали бассейн, корты, спортивные площадки, адаптированный спуск к морю и чудо-набережную. До сих пор застройщик на своем сайте именно так и позиционирует этот объект.
Что же мы имеем по факту:
1. Построены и введены в эксплуатацию корпуса №1,2,3,5,6 с нарушениями и недоделками, которые планируется исправлять уже за счет дольщиков и собственников
2. Построена детская площадка
3. На объекте есть зона барбекю
4. Есть некое подобие спортивной площадки с тренажерами
А теперь давайте разберем, как это построено и что из обещанного на территории комплекса нет и что представляет из себя территория от размера первоначального ген. плана.
Итак, объект введен в эксплуатацию, но до сих пор отсутствует подъездная дорога к нему, которую застройщик обязался построить при получении разрешения на строительство, то есть до 2014 года, отсутствует система водоснабжения (сейчас водоснабжение происходит по временной «аварийной» схеме) - вода добывается из 3-х скважин, находящихся на арендованной у города земле. По поливным шлангам техническая вода скапливается в резервуаре, который изначально предназначен для системы пожаротушения и далее подается в систему водоснабжения апартаментов непосредственно для хозяйственно-бытовых нужд.
Резервуар, который предназначен для питьевой воды и воды, пригодной для использования для бытовых нужд, до сих пор не построен. В резервуаре нет систем водоочистки и систем водоподготовки. Как следствие, вода, подающаяся в систему водоснабжения апартаментов по временной схеме не предназначена для питья и не пригодна для бытового использования в силу своих особенностей (не очищена, имеет массу примесей, обладает крайне высокой степенью минерализации, что приводит к выводу из строя стиральных машин, водонагревателей, смесителей. В настоящее время вода может быть классифицирована только как техническая.
Исходя из вышесказанного, система пожаротушения в корпусах №5,6 отсутствует и/или находится в нерабочем состоянии, так как в пожарных трубопроводах отсутствует вода, предназначенная для этих целей.
Пожарные гидранты, имеющиеся на территории комплекса, также пустуют и в силу недостатка воды в резервуаре не смогут выполнять свои функции.
Отдельно следует упомянуть про общий дебет добываемой технической воды, который на данный момент составляет около 60м3 в сутки при пиковой потребности комплекса в пригодной для питья воды - 200м3.
Подобный дефицит приведет к тому, что в период пикового потребления воды (апрель – октябрь) воды либо не будет совсем, либо она будет подаваться по графику, который будет известен только застройщику.
Бассейн не построен до сих пор и скорее всего работы по нему начаты не будут.
Корты, спорт-площадки, парковки не размечены работы по их устройству не проводились. Застройщик дает обещания их построить на словах, но гарантийных обязательств, оформленных должным образом не дает, сроки не указывает.
Набережная и спуск не обустроены и не будут адаптированы для безопасного передвижения т.к. это было лишь пиар ходом застройщика
Объект не имеет резервного источника электроснабжения (дизель генераторной подстанции), а так как абсолютно все системы жизнеобеспечения объекта являются автономными, то такой источник электроснабжения должен быть на объекте и проходить регулярные проверки на исправность.
Имеются значительные нарушения строительных норм и правил в целом при возведении зданий:
1. Кровли во всех корпусах текут,
2. Имеются трещины на стенах, в коридорах, холлах, МОП,
3. Отмостки фундамента корпусов выполнены с нарушениями,
4. Остекление во всех корпусах не соответствуют ГОСТам,
5. Имеются местные заужения лестничных маршей, что является нарушением норм пожарной безопасности
6. Наружная канализация выполнена из труб ПВХ, тогда как для сейсмоопасных районов предполагается использование труб ВЧШГ
7. В канализационных колодцах отсутствуют лотки,
8. В местах прохода канализационных труб отсутствуют гильзы,
9. Отсутствует система автоматического включения отключения света в местах общего пользования (что является нарушением закона об энергосбережении).
Юридические аспекты взаимодействия с застройщиком:
1. Застройщик настаивает на переподписании договоров (паевого участия, ДДУ).
Теперь застройщик хочет заменить все ранее заключенные с дольщиками договора на договора купли-продажи, мотивируя это тем, что предыдущие договора не имеют юридической силы и Севреестр откажет в регистрации права собственности.
Как выяснилось, данная информация не соответствует действительности и Застройщик намеренно вводит в заблуждение, для того, чтобы
- уйти от инициации судебных исков, возможных с стороны дольщиков в части взыскания просрочки.
- ограничить права собственников в будущем (из договоров исчезли слова “апартамент”, а также исключается возможность проживания в них как на временной, так и на постоянной основе)
- отобрать общую долевую собственность,
- исключить любое применение норм ЖК РФ для собственников помещений в части нормативов ЖКУ, тарифов, прав.
2. Застройщик препятствует вступлению в собственность, всячески пытаясь убедить, уговорить дольщиков, пользуясь их неосведомленностью и географической разобщенностью, искажает факты.
3. Застройщик предлагает к подписанию договор обслуживания комплекса на кабальных условиях.
3.1 По данному договору не представляется возможным понять за какие услуги мы будем платить деньги.
3.2 Также не возможно понять порядок и принципы ценообразования.
3.3 По данному договору застройщик не несет расходы по обслуживанию комплекса наравне с собственниками, а перераспределяет все расходы между собственниками проданных апартаментов.
3.4 Плату за аренду земли застройщик также распределяет равномерно среди проданных апартаментов, а сам не за один м2 платить не желает и это при том, что на этом участке располагается ресторан, а также часть этого участка не освоено.
Также нужно понимать, что у застройщика нет как таковой управляющей компании, то есть собственникам вменяется и компенсация операционных затрат застройщика.
Нет штатного расписания, нет ответственных лиц и пользуясь тем, что апартаменты в данном комплексе не являются жилыми помещениями - уходит от обязанности отчитываться перед соответствующими контролирующими органами.